作家：李沁桦
剪辑：徐天
拿到香港大学研究生中式示知书，程鹿（假名）的旺盛并莫得督察太久，拔旗易帜的是“住那里”的焦急。得知一年制讲课型硕士基本悔怨苦求到校内寝室，程鹿添加了香港腹地中介的微信，运行“云看房”。
在寸土寸金的香港，高校寝室资源永久病笃，苦求与续住均有一套相对严格的机制。更生常常享有优先分拨权，而高年龄学生若想续住，则需经由轮廓评估，包括学业收货、对寝室的参与孝敬乃至课外活动发达。一年制讲课型硕士研究生就读东说念主数多，基本莫得苦求到寝室的但愿，不得不转向校外租房以致跨境通勤。
房地产就业商感恩梁行发布的禀报浮现，当前，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也便是说，每个宿位有高出3名学生竞争。至2027/28学年，预测每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守揣摸，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。
广博的供需缺口下，香港特区政府推出“城中学舍见地”，荧惑市集将栈房、写字楼等交易大厦改装为学生寝室，从而加多学生宿位供应。
内地、外资房企闻风而动。学生寝室一床难求的逆境，是否有解了？
伸开剩余89%早早“揾房”
程鹿照旧看上几套还可以的房源，但繁体字表明的地址与目生的地名类似，让她一时难以判断通勤距离与糊口便利进程。她决定下个月提赶赴香港，实地看房。
尽管距离新学年开学仍迥殊月，但围绕“住那里”的筹商照旧在更生群体中提前升温。一位香港腹地捏牌中介向《中国新闻周刊》记者先容，跟着上一批学生络续毕业退宿，贴近高校的租房市集已进入新一轮过渡期，“照旧有学生运行‘早鸟预订’，尤其是热点地段，基本是提前锁房”。在他看来，市集的节拍正在光显前移，“以前普遍是六月才运行有动作，七八月有点病笃，当前好多学生四五月就照旧运行‘揾房’（找屋子）了”。
凭证好意思联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套梗概30浅显米的小公寓，月房钱基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月房钱。对于非腹地住户和无固定收入的学生，香港房主往交往会条款一次性交纳一年房钱。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要破耗近25万港元。
好意思联物业住宅部行政总裁布少明在给与媒体采访时曾暗意，租出市集的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，预测全年房钱升幅可达6％，香港私东说念主住宅的实用面积房钱已接近2019年以来的历史高位。
提前的租房旺季，与香港高校膨胀后尚未措置的宿位矛盾密切干系。2023年香港特区政府施政禀报建议发展“留学香港”品牌，将大学栽种资助委员会资助院校的非腹地生招生比例由20％擢升至40％，2025年进一步放宽至50％。
筹商东说念主士测算，非腹地生的表面限制上限已被推高至约3.7万东说念主，且研究生群体的膨胀更为赶紧。数据浮现，2024/25学年，香港讲课型及研究型非腹地生已达约5.6万东说念主，同比增长26％，一年内新增高出1.1万东说念主。投资继续公司高力国外预测，到2028年，香港腹地及非腹地学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。
香港富豪东方栈房后生寝室的房间和洗衣间（图/中新）
战略拆墙松捆
本年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪回复立法会议员发问时指出，“城中学舍见地”响应理想，已收到25宗苦求，大多位于市区，包括红磡、不雅塘、深水埗以及上环等地区。除两宗触及要在私东说念主地皮上兴修新学生寝室外，其余苦求为改装现存建筑物，大部分触及整幢改装，预测触及5100个宿位。
在宁汉豪的先容中，该见地的亮点在于“拆墙松捆”。昔日，九游会j9官方网站APP下载将商厦改装为学生寝室在施行操作上真实难以鼓励，而该见地通过“提纲契领”的时势进行轨制松捆。在计议层面，城市计议委员会放宽“栈房”界说，将合经验的学生公寓纳入其中，可径直获取栈房派司，毋庸另行计议。在扩充机制上，见地也具有较高天真性，允许私东说念主发展商、栽种机构或两者合营建议苦求，寝室营运模式亦不设长入限制，可由营运方自主招收学生，或与不同专上院校合营对接。
香港大学房地产和建筑系素养黄绍基对《中国新闻周刊》指出，香港连年来蛊卦了大都非腹地学生，由此催生了学生公寓这一独到的细分市集，这类公寓的房钱常常高于低档栈房和平凡住宅，但比高等就业式公寓或豪华栈房更实惠。
以香港大学为例，西营盘隔壁一间面积为15浅显米的单间学生公寓，每月房钱高出15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月房钱仅为7800港元。尽管溢价显赫，但黄绍基了解到，类似的学生公寓在开学前的入住率真实为100％。
房地产照顾人公司莱坊在《投资学生寝室》禀报中指出，将收入堕入停滞的栈房改建为学生寝室后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。学生群体租期清醒、退租率低、背信风险小，为投资者提供了极高细则性的现款流。
事实上，在战略精采落地前，成本已闻风而动。2023年底至2024年，华夏地产、招商局交易房托、华润隆地等巨头纷繁入局。华夏地产是在2024年将眼神投向学生公寓校正市集的，先后收购香港尖沙咀珀荟栈房、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东方栈房，均改建为学生寝室。华夏投资总裁叶聪明近期暗意，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生寝室市集，届时市集限制将达750亿至1000亿港元，发展后劲广博。
ICCRA住房租生产业研究院院长赵然对《中国新闻周刊》指出，战略松捆后，天博体育官方网站激活了存量栈房的校正市集，巨额交易市集变得尽头火爆。她还补充说念，跟着本年3月起成效的《简朴房条例》鼓励，市集预期发生了光显变化。战略推动下，部分正本难以合规使用的唐楼（香港的老式楼房），也将有机和会过校正转为学生公寓用途，从而开释新增供给空间。
高力国外指出，2026年2月，市集上有21宗栈房及整幢住宅成交，相称于2020年至2024年第三季度的交易总数。“栈房自己已具备皆全的房间隔绝、孤独卫浴及消防智力，能大幅责骂改建时代和成本，同期让投资者赶紧推向市集以迎阿租出旺季。”
黄绍基非常提到，该见地可以保捏地皮用途的天真性，不仅可以责骂改建成本，更伏击的是，可以责骂供应满盈或不及的风险，最大礼貌地减少市集波动。理想情况下，由于栈房和学生公寓具有很强的替代性，计议不善的栈房可以改建为学生公寓。淌若畴昔栈房盈利才智有所提高，物业还可再行改回栈房用途。
“接收升值策略的短期投资者可能会专注于通过学生公寓擢升现款流，然后退出投资。相悖，接收捏有策略的永久投资者也可以筹议畴昔将栈房改回原用途的可能性。”黄绍基指出。
难以复制
连年来，跟着内地研究生招生限制捏续扩大，“高校寝室不够住”频频登上热搜。
最显赫的结构性变化发生在一线城市的高校。2023年硕士招生工夫，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所闻明高校接踵在招生简章中明确章程：不再为非全日制及部分全日制专科学位硕士（专硕）研究生提供校内寝室。
面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门集合印发《国度发展鼎新委等部门对于加强高校学生寝室开辟的辅导意见》，荧惑高校通过购买、租出学校左近的东说念主才公寓、商住楼等社会用房，补充寝室资源，并按照校内同等法式，加强配套就业继续。
内地相同存在大都空置的栈房与交易钞票。中国饭馆协会数据浮现，2025年第一季度，天下栈房平均空置率为38.2％，约有220万间客房永久空置。
名义上看，内地似乎具备复制香港“成本收购栈房改建寝室”模式的基础，但多位群众在给与采访时指出，香港模式在内地恐无法松弛平移。
华夏地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》指出，两地模式无法平移的要害原因在于账本的根柢逻辑不同。在香港，尽管收购栈房的代价繁华，但其极高的房钱呈文率足以隐藏资金成本。
“香港的房钱水平高，可以隐藏利息和运营成本。但在内地，你想校正一个写字楼，参加的资金和装修成本，面对的是极低的租售比。内地一线城市的租售比普遍在1％到2％，房钱可能连装修成本都赚不总结。”张大伟坦言。
另外，张大伟总结，内地虽有辅导意见，但在扩充层面，交易用地改建为学生寝室仍面对消防验收、地皮用途性质变更等重重回绝，缺少像香港这么“拆墙松捆”的系统性配套步伐。
除了战略配套和租售比，内地学生公寓面对着更热烈的“替代品”竞争。香港模式八成成立的中枢，是留学生极高的房钱承受才智。在香港，一个校正后的单东说念主床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学寝室年房钱常常在1200元东说念主民币掌握。即使学生选定去校外租房，其支付才智也相对有限。
赵然在带内地机构历练香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，群众的共鸣是内地高校的预算过低，无法补助市集化的机构投资且运营相同的公寓。好多内地公寓运营商着手贪图勃勃，历练完却钦慕“教学根柢没法用”。
相较香港交由市集成本运作，内地高校的探索更倾向于依靠政府统筹与环球采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化继续”模式，将专硕学生贴近安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费法式与校内学生糊口园区一致，收费法式为1600元/学年。
2025年，浙江大学发布学生寝室用房租出采购意向公告，预算金额2360万元，条款社会用房在浙江大学紫金港校区左近5公里规模内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。
同庚底，湖北大学提供了“以购代建”想路，斥资1.98亿元合座收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/浅显米，相称于此前该商品房备案均价的六成。栽种部、住房城乡开辟部集合调研组实地调研时暗意，“学生寝室校正表情看成天下首个以购置存量房代开辟学生公寓的翻新实践，既灵验周转了市集存量钞票、为房地产去库存提供了新想路，又精确破解了高校寝室资源病笃的繁难”。
不外，新的社区摩擦也有待措置。本年3月，深圳大学拟将丽湖校区2026级全日制研究助长入安排在校外住宿，住宿场地暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院表情，住宿用度法式将参照学校长入章程扩充，而该小区市集整租月房钱为1万元至1.1万元。有业主给与采访时坦言，不肯自家小区被贴上“寝室”标签。
除了“成本收购栈房改建寝室”模式无法松弛平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的他乡计议。赵然不雅察到，两地的投资逻辑、税务结构以及交易时的法律架构也有差异。“在运营端，香港的劳工法律、东说念主工成本与内地澈底不同，必须再行搭建一套全新的投资模子和运营团队。”
还有一个容易被冷落的细节是，内地纯熟的公寓产品、家电供应链在香港的局促空间眼前会面对失效。赵然提到，香港的单东说念主床只好0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根柢找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构特殊，洗衣机需要作念得更薄，雪柜需要作念得更矮，以此达成内嵌。
不管是将投资平移到内地，如故内地地产商进入香港市集，都不是那么容易能达成的。
排版：奇令
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